開發區的設立與發展，是中國改革開放的一大創舉。自1984年9月25日開始，我國開發區建設史已有二十多年，2008年，54個國家級經濟技術開發區，以全國0.4%的建設用地，實現了全國15.1%的進出口總額，全國5.1%的GDP，全國21.1%的外商投資，全國4.6%的稅收，開發區已成為國民經濟增長的引擎。

　　長期以來，開發區、經濟區的建設基本上都是由政府主導進行的，園區開發商作為近幾年國內剛剛興起的一個新名詞，很多人可能還比較陌生。事實上，園區開發商就脫胎于經濟開發區，從開發區管委會或開發總公司蛻變而來的，現在已經成為我國房地產行業的新的組成部分。

　　園區開發商的定位與傳統地產開發商有很大不同，從職能來看集合了政府、地產開發商和物業持有運營商的部分乃至全部的職能;從產品來看從事開發工業地產、商業地產、住宅地產等多種產品;從開發運作上來看開發周期長、投資量大、產品形態復雜。

　　因此要成為一家優秀的園區開發商，需要在整體規劃能力、地產開發能力和政府關系管理能力三個方面注重能力提升。

　　一、整體規劃能力

　　1、產業規劃

　　產業是園區開發的靈魂，園區開發成功與否由其所選擇的“主導產業”所決定，如果能夠從事實和理論的層面證明產業選擇的正確性，實現園區產業定位和城市，乃至整個地區綜合條件的良好匹配，后期的招商只是操作層面的問題。

　　產業規劃需要園區開發商對城市乃至整個地區產業、資源和條件的進行整體的把握，分析產業對區域經濟驅動的方法和趨勢，形成系統、科學的產業定位，發揮產業的聚集和帶動效應，在實現園區的可持續發展的同時推動整個地區的經濟發展。

　　在國際上，園區開發實際上是一個產業門類，新加坡的裕廊集團就是行業中的佼佼者，因為蘇州工業園，也為中國所熟悉。它旗下的一家叫騰飛的公司，其使命宣言就是：商務空間提供商，包括為企業提供生產、辦公、倉儲的實體空間，為企業提供便捷、安全的虛擬電子辦公空間，為企業提供基于人際關系、商貿關系的商業網絡空間。

　　2、園區規劃

　　園區開發動輒幾十上百平方公里，從現實意義上講它已脫離了一般地產開發規劃的概念，更多的是一種區域規劃的理念，也就是說它必須考慮整個園區的社會功能和經濟功能，考慮園區如何成為整個城市的有機的組成部分，在園區內部形成高效率的“內生循環系統”的同時與整個城市，乃至地區發生交換。

　　換言之，園區規劃要考慮“產、商、住、學、研”的平衡問題，讓每個人都能專注于自己應該從事的事業，而不必為吃、住、行等瑣事分散精力。在這方面新加坡裕廊工業區是一個很好的例子，它在重視工業基礎設施建設的同時，各種社會服務設施也同步發展，興建了學校、科學館、商場、體育館、公園等，使裕廊工業區成為生產和生活綜合體，同時投資廠商不需要在當地興建廠房、碼頭、油管、倉庫或辦公室，一切設施由當局提供出租。同時還規劃“輸送管道服務走廊”，承租商可以利用該管道輸送原料、成品及各類用品，不須卡車運送，因此降低運送成本，也大大提升競爭力。

　　二、地產開發能力

　　雖然園區開發不能等同于地產開發，但我們必須承認地產開發是園區開發中的關鍵環節，無論藍圖多么的美好，最終都要通過地產開發來實現。

　　1、資金管理能力

　　園區開發周期長、投資量大，尤其在土地一級開發階段，只出不進的現金流對開發商的資金鏈更是一個嚴峻的考驗，因此園區開發商的資金管理能力便成了成敗的關鍵。資金管理包含了融資和資金的統籌使用兩個層面，融資方面企業可通過發行企業債券、引入戰略投資者等形式積極拓展投資渠道，有些園區開發商還以土地入股的形式與入園企業成立合資公司，實現共同開發，也可有效的緩解資金壓力。在資金使用階段，園區開發商應建立起規范、有效的資金管理制度和流程，并通過合理安排開發節奏，以達到緩解資金壓力的目的。

　　2、項目管理能力

　　園區開發往往包括工業地產、商業地產和住宅地產等多種產品形態，這要求園區開發商具備長期的、多項目、多產品的項目管理能力。

　　3、商業操作能力

　　園區開發的商業操作包含了銷售、持有以及招商等多個方面，這就要求開發商擁有綜合的商業操作能力，統籌安排各業態間的開發節奏，平衡短期利潤和長期利益。比如，在園區規劃的初期，園區開發商就要考慮持有和銷售之間的平衡問題，研究持有哪些物業可為企業帶來長期穩定的現金回報。而在不同產品形態之間，園區開發商也要考慮合理搭配銷售的問題，比如通過住宅地產和工業地產的搭配銷售，提高工業地產的銷售率，從而使不同業態之間相互促進，實現項目整體的利潤最大化。

　　三、政府關系管理能力

　　在園區開發的初期，政府的引導作用不可小視，國內外很多成功的經驗表明，政府在園區開發的初期起到了相對的主導作用，例如印度的班加羅爾軟件園區，這是印度第一個且目前最大的軟件園區，班加羅爾在印度政府重點發展計算機軟件的長遠戰略和具體優惠政策支持下，逐步走上良性循環發展的道路;浦東軟件園的開發，也得益于國家信息產業部和上海市政府簽署的三個部市協議，這些協議確定以企業模式組建并以市場化機制來運作浦東軟件園，賦予上海浦東軟件園有限公司“園區建設”和“產業發展”雙重任務。

　　要建立良好的政府關系，首先是要站在政府的角度去思考問題，幫助政府建立相關的公共規則，用企業的社會責任感協助政府進行好經濟建設，使園區開發真正成為城市經濟發展的助推器，實現社會、政府和企業的多贏。其次，積極與政府互動，建立完善與政府有關主管部門的經常性信息交流和聯系制度和流程。 第三，積極參加由政府部門組織的各種社會公益活動，建立良好的企業形象。

　　園區開發從最初的政府主導，逐漸演變到企業主導，市場化運作，應該說是一種進化，但在市場化的同時，政府的力量不可忽視，有效的將政府和企業的力量相結合，將會使園區開發事半功倍。